01 | 房地产税可能真要来了
房地产，即将到来的信号，已经出现了！
3月26日，财联社报道，财政部原部长楼继伟在《比较》发表的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文明确表示：
房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。
尽管楼继伟已经不是财政部的部长，但作为中国经济体制内的老员工，熟悉房地产税推出的时机和内部情况，它的提议仍会对政策产生比较大的指向性作用。
他表示，在经济转入正常增长后，应尽快开展试点。这句话暗含的意思，可能房地产税试点落地，也就这一两年的事情了。
其实，我是赞成这一观点的，因为关于房地产税的分析，我今年内就写了多篇文章，大体预测的时间也是如此。
如果不是疫情打乱了节奏，影响了中国房地产的格局，房地产税早在2022年就已经开启试点了。
因为早在2021年，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”。当时，舆论都在谈论哪些城市会率先试点。
厦门更是在2022年年初发布了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》明确提到，“要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动”。
一时间，厦门或将成为第一个试点城市的讨论，不可开交。但之后，这份文件被撤。因为，财政部在2022年年初表示：
房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
试点之所以搁浅，是因为时机丧失了。2022年的楼市寒冬，完全不具备试点的条件。
而如今，有两个因素推动着房地产税试点短期内可能落地。一个是卖地高增长的时代结束了，一个是地方政府的财政压力。
02 | 卖地高增长时代结束了
根据财政部披露，2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.2%，少了20197亿元。
细化到城市来看，上面已经说到，武汉去年卖地收入较前一年缩水了54.26%。此外，中指研究院披露，杭州去年卖地收入减少了29%，北京减少了23.8%，广州减少了36%，南京减少了35%，苏州减少了29.8%，成都减少了29.8%。
在这种背景下，去年年末热点城市纷纷抛弃了两集中供地模式，开启了第四轮、第五轮、第六轮供地，以武汉来说仅在去年最后一个月就增加了三轮集中供地。
到今年年初，眼见着土地市场一片肃杀，同时各地也纷纷跳出了两集中限制，自然资源部顺水推舟发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。
换句话说，维持了不到两年的“两集中供地”宣告结束了。
然而，即便如此，土地市场依旧没有什么起色。
财政最新公布的今年前两个月数据显示，1-2月累计，全国政府性基金预算收入（主要是卖地收入）6965亿元，同比下降24%。
政府性基金收入中90%以上是卖地收入，也就是说今年前两个月全国卖地收入依旧下跌了24%，比去年全年跌幅还要大。
这意味着，卖地收入高增长的时代已经结束了。从官方给予的今年卖地目标来看，政府也承认了这一点。
财政部给与今年的卖地收入预算是：
地方政府性基金预算本级收入74021亿元，增长0.4%。
来源：财政部官网
0.4%的增长，几乎是零增长。也就是说，官方给予今年的卖地目标和去年差不多，对土地市场几乎没有什么预期。
卖地高增长的时代已经结束了，但是地方对于卖地的依赖还远未结束，卖地收入跳水之后形成的财政窟窿，总得找到新的饭票来补上才行，房地产税是最合适的。
03 | 地方财政压力
地方政府的钱袋子，虽然有4本账目，但主要来自两方面，一个是一般预算内收入（主要是税收），另一个则是地方性政府基金预算收入（主要是卖地）。
很多城市，都非常依赖后者。哪怕经济强悍如杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安等城市，依赖度也都超过了百分之百。
各城市目前除了深圳、上海、北京等城市摆脱了土地财政依赖外，绝大多数城市仍对此念念不忘。
正因如此依赖，一旦土地收入有变化，地方城市的财政运转就会出现压力。
去年在卖地收入整体缩水的背景下，就出现了很多城市发不出公务员工资的情况，有的停运公交，有的拍卖国营的旅游景点、食堂、殡仪馆的经营权限。
所以，去年几乎所有城市都加入了推动楼市复苏的行列中，本质就是想复苏土地市场，增加自身的卖地收入。
然而，房地产已经进入了黑铁时代：人口见顶、城市化速率见顶、供大于求。在这种背景下，卖地收入高增长的时代一去不复返。
要解决目前地方城市的财政压力，只有两条路：
第一条路，短期内大幅提高一般预算内收入，也即大幅提高税收收入，来填补卖地收入不济之难题。
但在中央减税措施下，不可能。那就只剩下第二条路，也即增量不行就寻找村里的税收出路。
第二条路，寻找新的钱袋子来替代卖地收入缩减造成的窟窿。没有什么比房地产税更合适的。
因为：
1、中央谋划房地产税的目的，本来就是成为地方城市新的钱袋子。当初讨论房地产税的时候，就是想着在土地财政青黄不接的时候，顺势推出来补充地方政府的钱袋子。
2、今年年初住建部披露，经过耗时三年，发动500万相关技术人员，终于摸清了全国房屋建筑共有6亿栋。尽管没有披露也不会披露到底有多少住宅，但显然政府已经对全国住宅数量门清。
这或许就是为了开征房地产税做准备。
3、去年就有机构对此进行过计算，机构根据国家统计局和Wind披露的全国人均住房面积、全国总人口、全国住宅单价、全国城镇住宅总价值，对当下的房地产税进行了一个估算。
按照0.8%的税率，如果不考虑免征面积，可以获得2.95万亿元税收，如果考虑50%的免征，那只能征收到1.48万亿。
也即，当下如果开征房地产税，假如按照0.8%的税率征收，能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿。
而去年卖地收入较前一年减少的量，或者说产生的窟窿是20189亿元。如果开征房地产税，正好可以堵上这个窟窿。
4、房地产税征收，符合共同富裕的原则。
房地产税征收，是对富人加税，是对拥有多套住宅的城市居民进行征税。这与国家定调的共同富裕原则相吻合。
04 | 可能如何征收
哪些房子会被征收，这个答案，在2021年全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”中，就有明确指出：
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
总结来看，就是真正的农村宅基地上建立起来的住房不会被征收房地产税外，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小产权房等）与非居住用房，都得交税。
此外，按照国外和中国香港的征收办法来看，都有免征面积。
也即不是所有人都得交税，拥有一套房的居民，基本不用担心。房地产税针对的是多套人群。
至于税率，可能会是累进制。也即以第二套房屋税率为基准线，第三套房子税率比第二套高，第四套更高，依次递增。
税率究竟如何？不好预测，但税率肯定不会太高，太高会压制富裕人群的投资房产积极性，加大去库存压力。
由于房地产税是地方税，各城市的税率肯定不一样，以美国来说，各种不一，有的在1%以下，有的在2%以上。
05 | 哪些城市可能会率先试点
其他城市不好预测，但深圳的概率最大。
逻辑有三：
第一，去年10月份财政部发布的财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》就有剧透，文件提出：
支持深圳加快建立与先行示范区相适应的现代财税体制。
来源：国家财政部官网
这句话暗含的意思，可能就是鼓励深圳谁先试行房地产税。
第二，深圳是国家经济特区，本就承担着国家经济制度试验田的重任。此外作为国家经济特区的深圳，享有立法权，而征收房地产税，需要立法，试点也至少需要条例，深圳恰好有这个权限。
第三，深圳是目前为数不多的摆脱了土地财政的城市，试点对卖地收入影响不大。
在深圳等城市试点并取得成果之后，再正式立法，并逐渐向其他城市复制推广。
