要点
标普信评预计2024年中国商品房销售额将在2023年基础上回落15%，全年商品房销售额将降至9.5-10万亿元。
我们本次下调2024年房地产销售额预期的主要原因包括：房价持续下跌削弱购房者信心、二手房和保障房对新房市场的挤压、低线城市高库存及需求不足。
我们认为，政府救市决心强烈，“5.17”政策是起点而不是终点，政策的持续迭代、加强，有望在一定程度上改善购房者预期。
标普信评下调2024年中国商品房销售额预期至负15%
我们预计，2024年下半年房地产行业将在新一轮政策的引导下继续寻底，商品房销售额将在2023年的基础上回落15%左右，相较2023年末下降5%左右的预期下调；全年商品房销售额将降至9.5-10万亿元，对比2021年全国商品房销售额18万亿的峰值将下降近一半。
“5.17”新政提振市场信心带动市场下跌幅度收窄，但政策起效区域存在局限性，起效时间存在滞后性。2024年1-5月商品房销售额累计下滑27.9%。在“5.17”新政出台后，市场下跌速度放缓，但交易变化趋势出现分化。二手房市场，上海、北京、广州等一线城市交易面积受到提振，但新房市场交易面积仍在普遍下滑，二手房市场热度暂未传导至新房市场。但在二线及以下城市，新房成交面积有所上升，二手房市场却普遍出现不同程度的下跌。我们认为市场暂未对房地产新政展现全面的积极反映，政策起效区域存在局限性，起效时间存在滞后性。但我们仍认为在救市政策组合的刺激作用下，购房者信心仍会受到一定提振，鉴于1-5月商品房销售额的下跌幅度较大，新政若在今年下半年逐步减缓新房销售下跌程度，那么对全年商品房销售额的提振作用将会减小，全年销售额降幅大致会在15%左右。
2024年全年商品房销售回暖将面临多重压力
我们下调2024年中国房地产销售额预期的原因主要有以下几点：
市场悲观情绪蔓延至东部城市及高能级城市，房价持续下探削弱购房者信心。“5.17”新政推出后，市场交易活跃度有所增加，但是从高线城市到低线城市，从新房到二手房价格仍在下跌。我们认为房价回温是市场企稳的重要前提条件，持续下跌的二手房价格将直接延迟购房者的购房行为，削弱购房者信心。
二手房及保障房等多种房源对新房的挤出效应明显。我们认为中国房地产市场的交易结构已悄然发生变化，二手房交易面积占总交易面积比例接近40%，高线城市这个比例更高。未来保障房交付规模也将显著提升，这都将在一定程度上形成与新房销售的竞争。在这个过程中，购房者对新房交付安全性的担忧、高线城市二手房供应相比于新房更有优势等因素，导致市场出现了这样的结构性转变。
我们认为，低线城市库存高企、需求不足为政策效果带来隐忧。我们认为当前全国广义库存压力高企，特别是低能级城市的去库存难度不容小觑，而这些城市的保障房需求实际上并不突出，以市场化原则收储存量房转做保障房的政策很可能难以惠及低能级城市，导致去库存效果在全国范围内并不显著。与此同时，低线城市本身就存在需求不足问题，高线城市限购放松交易活跃对于低线城市可能存在一定虹吸作用，在地产新政下低线城市需求难以得到显著提振。低线城市供需失衡、信心不足仍是行业回暖的主要障碍。
救市决心强烈，“5.17”新政是起点而不是终点
我们认为政府救市决心强烈，“5.17”新政是起点而不是终点。继5月份地产新政组合后，6月国务院常委会议再提房地产复苏，提出将继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。这意味着“5.17”新政将会是中央房地产政策的起点，未来将有更多的政策推出，并可能根据房地产市场现行情况进行政策加码、或拓宽政策思路。我们认为政府重振房地产市场的意愿较为强烈，这将在一定程度上改善购房者预期。
我们认为，本轮救市政策对于提振市场信心、减缓新房销售下跌速度将起到积极作用，但对于根本改善市场预期、彻底扭转新房销售颓势的效果则有待观望。当前房地产市场需求最大的瓶颈仍然在于居民加杠杆能力不足和购房信心偏弱，而这些因素与居民对经济增长、就业稳定及收入前景的预期息息相关，改善不会一蹴而就。此外，城市之间的结构性分化还将加剧。本轮刺激将在刚需及改善性需求充分、居民购买力更强、保障房需求更大的高能级城市产生更显著的效果。
