刚刚过去的3月，北京楼市延续2月“小阳春”的成交行情。据北京市住建委官网的数据显示，今年3月，北京二手住宅网签22192套，环比、同比均有一定增幅。
不过，网签数据相对滞后，无法及时反映真实市场情况。从北京链家实际签约情况来看，3月北京二手住房交易量较2月小幅下滑，成交节奏有所放缓，最近一周成交量已基本回落至常态时期水平。业内人士表示，虽然当前市场较前期有所降温，但是仍处于较好时期的水平，总体走势平稳。
今年一季度，北京二手房市场呈现“供需两旺”的局面。
3月市场整体活跃，成交周期缩短
经历了疫情和春节假期的双重影响之后，北京二手房市场在春节后迅速回暖，呈现“供需两旺”的局面。
最先感知市场节奏变化的还是一线房产经纪人。以万柳板块为例，3月份万柳二手房市场较为活跃。据北京中原万柳战区碧水云天豪宅分行店长马飞介绍，由于该板块教学资源丰富的因素，3月份成交节奏加快，购房人希望尽快过户、落户。在他的印象里，甚至有一位购房人出现当天带看、当天就成交，且10多分钟就谈妥签约的情况。
西山板块也不例外。北京中原西山战区御墅临枫豪宅分行店长谢孟清表示，对比2月份，3月份客户成交周期缩短，“客户看到满意的房子，最快一周，慢则一月，就会把房子预订下来、且付完首付款。房主也都有诚意配合，觉得房价达到了预期。”
在市场氛围带动下，之前在疫情期间选择观望未出手的购房人，其中有一部分购房人在房主调价前适时出手，另外一部分购房人则抱着“买涨不买跌”的心态，也愿意提高房价成交的。这是姚学松对3月市场最直观的看法。
姚学松是21世纪不动产首开幸福广场店店东。姚学松表示，3月工体商圈二手房市场大致与2月同频，成交出现一波“小阳春”。其中一个购房人的案例令其印象深刻，该购房人在工体周边看房长达两年之久，其间因为出价低，错过了两套比较心仪的房子。最近，他眼看着北京二手房市场回暖，终于愿意提高房价出手了。
挂牌量增加，部分房主调价
除了购房人心态有所转变外，卖房人的心理预期也在悄然发生变化。在姚学松印象里，工体板块的部分房主挂牌意愿有所提高，比如位于工体板块内的一套230平方米房子，其房主在疫情期间挂牌，但由于疫情原因，去年看房人较少，加上房主担心家人健康问题，中间多次出现房源下架和重新上架的情况。不过，时至3月，该套房子终于成交。
21世纪不动产莱圳家园店商圈经理李高旗也表示，3月份，海淀清河商圈的房源挂牌量大幅增长，同比超过60%，其门店周边辐射盘的二手房挂牌量达300套以上。
万柳区域也不例外。马飞介绍，3月份，其门店挂牌量增多，“有些房主看到市场不错，就想借势高价出售房子。”
据北京麦田房产监测数据显示，今年一季度，北京二手房总挂牌量环比增加6.4%，其中3月份新增挂牌量环比2月增长14.7%，总挂牌量上涨2.7%，当前市场在售房源较充足。对此，麦田房产的分析师表示，北京二手房挂牌量持续增加，主要是由于疫情积压的置换需求在春节后持续释放，也有部分房主受到“卖一买一退个税”政策的影响选择将自己的房子挂牌。
值得一提的是，随着成交量的提升，部分房主的心理预期开始升高，体现在挂牌价上。据北京麦田房产监测数据显示，今年一季度，北京二手房挂牌均价环比上涨1.2%，同比上涨3.6%。其中，3月，北京二手住宅挂牌均价环比上涨0.4%，同比上涨3.5%。
尽管挂牌价有所上涨，但是不少购房人并未出现“追涨”。近日，北京链家亚运村慧忠里社区店商圈经理刘兰华遇到一个买房案例，一位购房人看中了慧忠里一套两居室，春节前的成交价在589万元左右。经历了2月市场较活跃的行情后，房主心理预期升高，希望总价有1%左右的上浮。不过，购房人并未“追涨”。买卖双方因价格问题，沟通了一个多星期。最终，房主选择妥协，这套房子的实际成交价与春节前差别不大。
而在麦田房产海淀上地东里一店店长张小霞看来，也有不少购房人预期偏低。其中一位购房人看了多个板块的房子，从海淀上地到朝阳望京，其间也看了西北旺、北苑、西二旗等地的房子。截至目前，这位购房人仍未出手，其声称“市场并不是特别稳定，购房人不着急，还可以再等等”。
中下旬部分需求小幅回落，中介带看量减少
进入3月下半月，部分板块新增客户量和2月份相比呈微降趋势。刘兰华表示，从3月中下旬开始，购房人看房的频率相比之前有所降低。工作日大约5天2组的带看量，相比2月份约两天一组的带看量有所减少。
在颐和园板块工作的吴艳梅也有此感受。作为麦田房产海淀颐和园区万科西山庭院店店长，吴艳梅表示：“相比2月份，3月份二手房成交速度和节奏没那么快了。现在，80%的客户都是刚需和改善群体，其中一类客户遇到价格较低、合适的房源，或者已买了原来的房子，才会快速出手买房；其余的客户一般都不是特别着急。”
除此之外，上地、清河板块的经纪人亦反映了类似现象，观望的购房人有所增多。
据北京麦田房产监测数据显示，今年一季度，二手房新增客户量环比增长7.0%，带看量增长17.7%。进入3月份，带看量环比2月继续增长，但进入下半月，新增客户量和2月份相比呈现微降趋势。
对此，麦田房产的分析师认为，北京二手房市场中，因疫情被压抑的购房需求在春节后迅速释放，使得市场呈现“供需两旺”的局面。但是，进入3月中旬以后，市场需求呈现出高位回落的趋势，主要原因是，随着前期压抑的购房需求的逐步释放，市场需求有所减少。此外，成交量的增长，使得部分房主价格预期提升，市场上的高性价比房源减少，潜在购房人入市动力减弱。
预计4月成交面临回调压力，价格维持平稳波动
从成交量来看，据北京市住建委官网的数据显示，3月份，北京二手住宅网签22192套，环比、同比均有一定增幅。
值得一提的是，由于网签数据相对滞后，无法及时反映真实的市场情况，导致3月网签走势与实际成交走势背离明显。从北京链家实际签约情况看，3月二手住房交易量较2月小幅下滑，成交节奏有所放缓，最近一周成交量已基本回落至常态时期水平。
北京链家研究院分析师冷会指出，春节后市场热度较高的原因主要是大量积压需求集中释放，随着时间的推移，市场逐步出清，交易节奏随之下降，属于正常现象。另外，需要说明的是，虽然当前市场较前期有所降温，但是仍处于较好时期水平，总体走势平稳。
另据北京麦田房产监测数据显示，今年一季度，北京二手房网签总量超过4.5万套，和去年同期相比增幅超过20%。不过，当前二手房市场综合热度不及2021年同期。
在价格方面，北京链家研究院统计数据显示，3月份，外围城区成交占比明显回落，中心城区成交占比相应提升，因此全市成交均价出现小幅结构性上涨。从各区价格走势来看，多数城区二手房价格走势平稳，局部地区受到短期的供需关系紧张的影响，价格有所上涨，但其持续性有待观察。
展望4月份的市场行情，不少经纪人预计，4月份北京二手房市场可能与3月份市场节奏相似，成交量将持平或有所减少。“预计4月份北京二手房市场将会比较稳定，之前积存的房源已经消化了大部分，现存的房源价格偏高，成交速度可能会比较缓慢。”张小霞如是说。
麦田房产的分析师表示，随着“小阳春”接近尾声，预计4月份北京二手房成交面临回调压力，在买卖双方博弈下，价格将维持平稳波动。
“从当前市场发展态势来看，4月份北京二手住房市场将完全回归常态，并保持平稳运行走势。”冷会说。
