作为一家甚少投地、95%的资产位于香港的企业，九龙仓置业（01997.HK）的业绩支撑主要来源于香港。
过去的2022年，防疫措施下旅客却步，香港零售业及酒店业首当其冲，再加之九龙仓置业旗下另一上市平台海港企业（00051.HK）分阶段撤出非核心的发展物业分部，九龙仓置业2022年的业绩表现可想而知。
3月7日，九龙仓置业披露2022年报并召开了业绩会，期内收入下降 22%至124.59亿港元，营业盈利减少2%至84.41亿港元。
九龙仓置业解释称，主要因海港企业确认入账的发展物业销售额减少，部分因投资物业分部的成本有所节省而被抵销。
投资物业减值近150亿港元致亏损
海港企业主要有三大板块业务；一是酒店分部，主要运营香港美利、香港马哥孛罗、苏州尼依格罗三座酒店；二是投资物业分部，从事物业租赁；三是发展物业分部，主要在大陆从事贸易物业的收购、发展、设计、市场推广及出售。
5天前，海港企业已先一步披露2022年业绩，期内收入减少75%至11.39亿港元，营业盈利减少95%至2900万港元，股东应占亏损1.97亿港元；若不计入投资物业重估亏损及其它非经常性项目，基础净亏损为1.33亿港元。
这也进一步拉低了母公司整体业绩水平，九龙仓置业2022年基础净盈利减少5%至61.75亿港元，投资物业盈利减少2%至63.46亿港元，酒店亏损收窄至1.68亿港元。
若计入投资物业重估亏损净额148.75亿港元，则股东应占亏损为88.56亿港元，而2021年这一财务指标为盈利43.91亿港元。
业绩如此，不仅有海港企业的因素，更有环境因素和加息因素，九龙仓置业将其总结为：疫情困境加财务成本攀升。
具体而言，主要有四个因素；一是借贷成本增加5亿港元，年利率从上半年度的 1.5 厘飙升至下半年度的3.5厘；二是投资物业组合减值6%，接近150亿港元；三是商场租金处于近期低位；四是写字楼租赁收入下降。
年报显示：九龙仓置业2022年实际借贷年利率上升至 2.5%，主要是因为香港银行同业拆息上升。下半年的年利率为 3.5%，远高于上半年的 1.5%，借贷成本同比增加近5亿港元。
这一点在业绩会上也被重点强调，九龙仓置业董事局主席吴天海表示：“美元加息和港元挂钩，虽然港元相对于美元迟了很多才加息，幅度也没有那么厉害，但是始终慢慢追上来了。”
海港城“逆袭”，营业盈利63.45亿港元
即便如此，在九龙仓置业的业务组合中仍旧有不少亮点可圈可点，如海港城整体收入（包括酒店）增加2%，营业盈利增加7%；商场收入持平，营业盈利增加6%；以及时代广场虽收入下跌12%，但通过成本管理营业盈利增加1%等。
尤其是海港城，是九龙仓置业的营收支柱，2022年总收入81.75亿港元，分别占集团总额的66%；营业盈利录得63.45亿港元，占集团总额的72%。
2022年，海港城透过重整租户及进行创新的市场推广，维持了其购物地点龙头地位。虽然经营环境困难重重，但凭着独一无二的群聚效应及零售管理，租赁需求源源不绝，商场出租率甚至微升至94%。
此块业务的收入和盈利提升，对于九龙仓置业整体业绩的改善，毋庸置疑。直接的体现是，九龙仓置业去年投资物业收入减少2%至106.62亿港元，但营业盈利却增加 3%至86.99亿港元。
进入2023年，香港与内地全面恢复通关，到3月8日已经“满月”，这也是令吴天海对九龙仓置业今年的业绩有了新的期待，但他也指出：“通关后访港游客多了，消费是好了，酒店订房好转。但只是初步变化而已，需要一段时间才可以完全改变。”
