如今，为避免期房的购买风险，所见即所得的现房成了全国各路楼市媒体、购房品鉴官的力推产品。但在省城楼市，品牌可靠、产品过硬、地段优越、配套齐全的现房却不好找。那么，省城楼市现房销售的现状如何？市场优质现房可选择空间大吗？带着广大购房者关注的问题，山西晚报记者对省城楼市进行了调查走访——
A 购房不踩雷 业主选房首要准则
2019年，太原市民张先生在省城南内环东延段购买了某楼盘的期房。因为项目交房时间数次延期，让他很后悔买了期房。购房时，项目承诺2020年交房，然而实际交房时间却拖到了2021年年底。张先生彼时若购买同地段其它楼盘的现房，早在3年前就住上新房了。这几年，他不但多承担了租房费用，而且期房交房品质与售房时的承诺也相差甚远。
“精装房的装修品质不精致不精细，已是老百姓的共识，所以我们就买了毛坯房。收房前，业主们彼此安慰，不断降低收房预期。可即使如此，收房之后仍然会遇到地库漏水、门窗不严、公共区域未完工、供暖不顺等一系列问题。”张先生称，在等待收房的日子里，他们全家和其他邻居一样，日日如坐针毡，生怕项目有个意外，无限延期交房。张先生称，“买期房的钱已经付给了开发商，盖成啥样子，全凭房企的从业良心。收了房遇到问题再投诉、维权、打官司，这不是购房者置业的初衷。”
张先生表示，与该楼盘相邻、产品定位相近的不知名楼盘有现房销售，但考虑到入住后的园林景观、物业服务、社区管理等因素，他还是选择了品牌房企的期房。另外，许多同面积现房要比期房总价贵出20多万元，并且无配套、无学区，这也是众多业主选期房的另一重原因。
多位省城房产媒体的资深人士介绍，目前，省城楼盘品牌及数量比2018、2019年行业鼎盛时期下降了三分之一，交房延期、货不对板甚至项目停工的问题不但打击了百姓的购房积极性，也令全行业信誉度不佳，发展陷入被动。这就导致现房的竞争优势明显提升，如今百姓购房最关注的两大问题就是能否按时交房，能否高品质交房。在按时收房的基础上，置业者才会考虑居住功能之外的地段、学区、配套、交通、环境等附加值优劣。
“买现房看得见摸得着，配套、绿化、户型、楼间距、装修品质都心中有数，而且入住后很快就能办下大红本，避免了许多纠纷。相比之下，期房的不确定因素太多。”多位业内人士称，虽然人人都知道现房的优势，但从省城楼市成交数据来看，市场上成交的产品超过八成为期房，产品供需不对等、行业运营的特殊性，决定了现房的成交数据并不亮眼。
B 优质楼盘 现房选择空间有限
据不完全统计，省城在售楼盘200余个，在售现房楼盘仅有100个左右。保利东郡、中铁诺德逸宸云著、中海国际社区、首开国风琅樾等名盘目前均有现房房源出售，但是比例非常低。从现房楼盘的分布看，小店区20个、万柏林区26个、迎泽区16个、晋源区12个、尖草坪区10个、杏花岭区10个。从品牌来看，中海项目在售楼盘有3个，仅有1个楼盘有极少量的现房在售；保利在售楼盘多达20个，仅有保利东郡、保利金地迎泽上品有少量现房；万科在售楼盘超过10个，现房比例也不高。
“中介经纪人愿意带客户去看期房，因为期房选择空间大、选择范围广。现房多是同一楼盘销售期房时，被人挑剩下的、有硬伤，而且长时间未出售。客户的购房要求多种多样，比如楼层、户型、朝向、地段等，能满足客户多项要求的现房数量非常有限。”德佑房产中介门店赵经理告诉山西晚报记者。
山西晚报记者通过看房软件发现，中海国际社区楼盘主力户型有13个，103平方米、106平方米、107平方米、108平方米抢手户型的现房房源分别仅有1至3套。全案项目的黄金楼层均已售罄。该楼盘的置业顾问介绍，小区一至四期已交房，五期也将在年底交房。置业顾问称，一至四期的极少数现房未售出的原因就是楼层加位置没有竞争力。保利东郡主力户型有12种，项目在售现房户型仅有3种，而且没几套。山西晚报记者还了解了东山雅苑、太行悦泉苑、山投滨江城尚城、唐槐园、中国铁建青秀嘉苑、南海公园时代城等有现房房源的楼盘，无一例外均是好楼层、好位置、好户型售罄的状况。售楼处为了快速清盘，针对尾房推出一些折扣、优惠购房的活动，但收效甚微。
“绝大多数百姓，一生只买一两次房子，全家花巨资买一套不称心的房子非常不划算。尤其是改善类置业者，就是冲着居住品质升级而换房，更不会选硬伤明显的尾房，也就是现房。”在多个楼盘案场做过销售的小张称，少数愿意在产品力上下硬功夫的楼盘会通过前期建筑设计，弱化低层或顶层、户型不佳、位置欠优等产品弱点，这样全案楼盘各个都是好户型，更是没有现房可售。比如加高顶层和底层的层高，非抢手户型配送仓储空间、阳台、飘窗等，反而会让这些不好卖的楼层成为抢手货。从营销角度来看，地段好的楼盘却拖拖拉拉卖若干年仍有大批现房发售，这样的项目一定存在各种硬伤。
“省城楼市早已进入品牌时代，没有品牌加持的项目，期房卖不好，自然就变成了现房销售。许多非品牌房企开发的项目，期房和现房销售都不尽人意。”在省城热点片区晋阳湖周边，保利、万科的楼盘长年保持超高的销售业绩，推盘就清货，但是相当一部分不知名的楼盘销售五六年后，楼层、单元、户型依然齐全。业内人士称，晋阳湖属于省城中高端项目聚集地，这类产品的业主更在意项目的品牌美誉度，因为涉及到收房后的物管、邻里圈层等。而该区域相当一部分现房楼盘，在营销投入上不宣传、不推广，以刚需产品拉流的手段销售中高端产品，带来的结果即是“买得起的看不上，看得上的买不起”，出现明显的供需错位，这类现房销售周期越长，日后越难卖。
而上述这样地段好却难卖的现房，在省城存量不小。驱车行走在新建商品房密集地晋阳湖、中环线附近，挂在楼体上的现房售楼广告很常见，但购房人看房买房的热情却不高。
C 准现房次新房 供需信息不对等
在优质现房不可得的情形下，准现房、次新房是置业者们买房不踩雷的另一重保障。在房产中介公司及品牌楼盘，寻找准现房、次新房的业主络绎不绝，但因供需信息局限、成交风险等因素，能挑上钟意准现房、次新房的客户并不多。
业内人士称，准现房与次新房有明显差别。准现房多为楼盘尚未交房，项目内装修、公共区域、基础设施等工程建设已进入尾声的房子，其销售渠道主要在售楼处及房产中介经纪公司，购房人的买卖合同与房企签；而次新房是已经交房，业主尚未装修入住的房子，其销售渠道主要在房产中介经纪公司，购房人的买卖合同与卖房人签。
在实际操作过程中，次新房的选购存在一些潜在风险。事实上，次新房的销售方并不是产权所有人，或者不是完全产权人。尤其房子有多名共有产权人的次新房，卖房人如果没有取得所有产权人的授权，是不可以出售该套房子的。对于仍处于还贷中的次新房来说，有不少房主要求使用购房者的首付款支付剩余贷款，从而解除房屋抵押状态。在这种情况下，购房人需要选择中介的垫资服务，增加了购房资金成本。另外，次新房是否为凶宅、有无质量问题及债务纠纷等，同样需要购房者细细考量。
“准现房、次新房的信息渠道不及新房全面、及时。”某房产经纪人称，准现房的资源多在售楼处，信息是实时动态的，楼层、户型、位置等优点全面的房源，未付定金的生客很难及时掌握，这些房源极有可能在售楼处内部流转，快速出售。而次新房的销售渠道主要是房产中介公司、房产朋友圈，因期房、准现房的成交佣金远高于次新房，中介公司在应对客户需求时，仍会以期房、准现房为主，次新房的缺点会被中介经纪人放大，购房人对次新房的房源信息、房源状况了解并不全面，也正因如此，看似很有竞争力的准现房、次新房，销售量远不如期房。
D 省城楼市 预售制仍为主流
2020年，全国楼市头部房企出现负债问题之后，取消楼市预售制的呼声高涨。事实上，为规避预售制存在的种种风险，南方少数前沿省市早已开始尝试推行楼市现售制。2016年5月6日，深圳率先试点现房销售。2017年5月25日晚，广东省人民政府办公厅下发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》（以下简称《任务》）的通知，《任务》明确要求着力防范房地产市场风险，其中鼓励推行现房销售制度备受关注。2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
今年，“大力推动商品房现房销售”的呼声越来越高。1月17日，全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位。”新政策指导下，目前已有山东、安徽、河南、四川等省提出现房销售试点。
但在我省，商品房市场推行或试水现售制的相关信息暂无明显迹象。为了防范商品房期房交易风险，我省出台了《山西省商品预售资金监管办法》，要求商品房预售款必须专户专存、专款专用。商品房预售监管账户须在监管部门网站公示，预售款未存入账户不得办理网签备案。
我省知名房地产行业专家关先生介绍，我国从1998年开始推行房改，告别福利分房时代，商品房市场从无到有，从小到大。当初为鼓励房地产市场的发展，解决供需双方的资金问题，推出了商品房预售制度。这个长效制度推动了行业成长及发展。对于市场尚有充沛发展空间，还有大量刚需置业的二三线城市来说，实现现房销售制后，购房者的风险会减小，但购房者的买房投入成本会大大提高。更重要的是，现售制对房企资金提出非常高的要求，融资渠道有限的普通房企开发热情会大大降低，甚至退出行业，市场的供应量也会相应减少。带来的结果会让许多刚需、改善型置业者买房更难、更贵。从市场运营大格局看，推行现售制需要一个合理的政策衔接期、市场运营周转期，贸然取消预售制，许多正在降杠杆的房企将面对巨大的资金压力，不利于行业发展、城市建设。
山西晚报记者在走访中发现，经过三年的行业整合洗牌，省城口碑极佳的楼盘已经在稳步推进高品质交楼，少数楼盘实现提前三个月交房，大大降低了购房者的顾虑。极少数省属国企开发的楼盘尝试项目完成主体后准现房销售，这类项目的建筑品质、交房质量更有保障。与硬伤不少的“尾房”类现房相比，这类项目从运营理念、销售格局上有根本上的不同，对行业发展的意义重大。业内人士称，商品房预售制存在的隐患出在资金监管、企业无序扩张上，如果职能部门能从制度上扎紧篱笆，监督并解决好这两个问题，预售制仍是目前解决百姓刚性、改善居住需求，推进行业发展的重要方式之一。
山西晚报记者 戎紫冰 贾蔚然
